今、売りたいと思っている家は、いくらで建てた（買った）ものでしょうか。
そんな家を、安く手放してしまってはもったいないです。とはいえ、「家を売る」と思い立ったのには、それなりの事情があるはず…。家を売るまでの時間が、限られている人も多いでしょう。
本記事では、家を売るための基礎知識から、早く、高く売るコツまで、すべてお伝えします。なるべく早く、高く家を売り、新生活に備えましょう。
家を売る4つの方法
「家を売る」と一口にいっても、さまざまな方法があります。家を売る方法は、大きく分けて4種類あります。
- 仲介業者で売る方法
- 買取業者に売る方法
- 任意売却で売る方法
- 競売で仕方なく売る方法
それぞれの方法について、解説していきます。
仲介業者で売る方法
仲介業者は、「この家に住みたい！」という個人に家を売る方法です。
仲介業者とは、家を売りたい人と買いたい人をつなぐ（仲介する）業者のこと。買った家に住みたいと感じる個人への売却を目指すため、売却額は高くなる傾向にあります。もちろん、家を買いたいと感じる人が現れるかには、運やタイミングも絡みます。ほかの方法に比べて、売却までの期間は長くなることが多いでしょう。
なお、仲介業者の提示する査定価格は、あくまでも参考価格です。個人への売却を目指す仲介では、買主が決まるまで、売却価格を明言することはできません。業者の査定価格も、「この家なら、このくらいの価格で売れそうだよ」ということを、家の状態や周辺地域のニーズから割り出したものです。
買取業者に売る方法
買取業者は、早く家を売ることを重視するときや、売却活動に労力をかけたくないときの、家を売る方法です。
買取業者は、家を直接買取ってくれる業者のこと。彼らの目的は、買取った家に手を加え、新たな買主に売り出すことです。業者が家に手を加える（リフォームやリノベーション）ための費用や、新しい買主に売ったときの利益を確保するために、売却額は低くなる傾向にあります。
ただし、業者の提示する査定価格にさえ納得すれば、売却はすぐに決まります。業者にとっては、買取再販で利益を出すことが重要であり、査定価格は利益を出せると見込んで算出されたものだからです。査定後の現状確認で多少前後することはあるものの、業者の提示する査定価格も、（ほぼ）確定価格です。
任意売却で売る方法
任意売却は、次に説明する”競売”を避けるための、家を売る方法です。
任意売却は、住宅ローンを返済できない／難しい家を売り、ローンの一部をまとめて支払う方法です。通常の売却方法と同じ売却額が期待でき、家を売った費用の一部から、引越し費用を捻出することもできます。ただし、任意売却を始めたり、売却価格を決めたりするには、債権者（ローンの貸主）への相談が必要です。
なお、売却益でローンを一括返済できる場合、任意売却にはなりません。
任意売却について詳しく知りたい方には、以下の記事もオススメです。
競売で仕方なく売る方法
競売は、住宅ローンの支払い滞納が続いたことにより、強制的に家を”売られる”ことを指します。自分の意思で家を売る方法ではありません。
住宅ローンの返済が度々滞ると、債権者の裁判所への申し立てにより、競売が始まります。競売が始まると、家主にできることはありません。売却活動は独自のルートで行われ、売却価格は通常の5～7割程度が相場。売却活動に関わることも、売却益の一部を引越し費用にあてることもできません。
競売について詳しく知りたい方には、以下の記事もオススメです。
【ケース別】家を売るときの注意点
家を売る理由は、人それぞれ。家を売ったお金でより良い家を探す人もいれば、仕方なく我が家を手放すという人もいるでしょう。次からは、家を売る理由に応じた注意点を解説します。
住み替えで家を売るときの注意点
住み替えで家を売る場合、気を付けるべきことは2つ。「住み替え資金を把握すること」と、「家を売るタイミング」です。
まずは、不動産会社に頼み、家がどのくらいで売れそうなのか査定してもらいます。仲介業者の査定価格は”予想価格”、買取業者の査定価格は”（ほぼ）確定価格”であることを念頭に、どの程度の資金が用意できるのかイメージしましょう。
住み替え資金の目安が付いたら、家を売るタイミングを考えます。
住み替え先が見つかる前に家を売る”売り先行”なら、仮住まいが必要です。仮住まいの敷金・礼金や家賃はかかるものの、気に入る新しい家をじっくり探せます。
住み替え先を見つけてから家を売る”買い先行”なら、仮住まいは不要です。ただし、家が売れるまで固定資産税が余計にかかったり、予想よりも安い価格で家を売ることになったりといったリスクもあります。
仮住まいの選び方や費用について知りたい方は、以下の記事をご確認ください。
離婚で家を売るときの注意点
離婚で家を売る場合、財産分与をどうするかに気を付けましょう。財産分与といっても、「家を売ることで得られたお金を、シンプルに二等分すればいい」というわけではありません。
家を売ることで住宅ローンを完済できる場合は、売却価格からローン残債を引いた”売却益”を、きれいに二等分すればいいでしょう。しかし、住宅ローンを完済できない場合は、自己資金を足して完済したり、買い替えローンを利用したりしなければ、家を売ることはできません。
足りない分の資金や、新しいローンをどうするのか…。気まずくともよく話し合い、お金のしがらみを残さないようにしましょう。
相続した家を売るときの注意点
相続した家を売るときは、”相続登記”という手続きが必要です。また、家を売ることで得られた利益をどう分配するのか、きちんと決めなければなりません。
相続登記とは、物件の名義を相続する人から、相続した人へと変更する手続きのことです。自分の名義ではない家を売ることはできないため、相続登記は売却前に行う、最初の準備となります。
売却益をどう分けるかで遺族が揉めては、家を残してくれた本人も浮かばれないでしょう。家全体の何％を誰がどのように相続するのか、あるいは売却益に関する遺言があるなら、売却益の分配も楽になります。決まっていないのなら、後で揉めないよう、不要な遠慮はせずに話し合ってください。
家を売るときにかかる費用
家を売るのは、タダではありません。家を売ることにも、ある程度の費用がかかるのです。次からは、家を売るときにかかる税金と手数料について解説。どんなときに、どの費用がかかるのか。費用を抑える方法はないのか、まとめてお伝えします。
家を売るときにかかる税金
家を売ると、最大で5種類の税金がかかります。どの税金が、どのくらいの金額かかるのかは、家を売ることで得た利益、”売却益”（法的には譲渡所得といいます）から求められます。
譲渡所得 = マンションの売却価格 – （マンションの購入価格 + 売却にかかった諸費用）- （もしあれば）特別控除の額
計算結果がプラスだった場合は5つの税金が、マイナスだった場合は2つの税金が、それぞれ発生します。
譲渡所得がある場合のみ発生
- 譲渡所得税
- 住民税
- 復興特別税
譲渡所得にかかわらず必ず発生
- 登録免許税
- 収入印紙税
それぞれの税金について、詳しい金額や納税の時期、「どんな税金なのか」を知りたい方は、こちらの記事も参考になります。売却価格ごとの納税額の求め方や、納付時期についてわかりやすく解説しています。
節税方法について知りたい方には、こちらの記事が役に立ちます。
家を売るときにかかる手数料
家を売るときに仲介業者を利用すると、”仲介手数料”という手数料がかかります。仲介手数料の上限は、家の売却価格により変動。価格ごとに、次のような法定上限が定められています。
売却価格201万～400万円：（売却価格の4％ + 2万円）+ 消費税
売却価格401万円以上：（売却価格の3％ + 6万円）+消費税
※400万円以下の物件に限り、業者は、計算式とは別に「最大18万円 + 消費税」の手数料を請求できます
概ねの金額は、次の計算式で求められます。査定をしてもらったら、手数料がいくらになるのか、計算してみるといいでしょう。
家を売るときに必要な書類
家を売るときには、次の書類が必要です。
- 身分証明書
- 実印（相続など、共有財産の場合は、全員分の実印が必要）
- 印鑑証明書（印鑑同様、共有者全員分）
- 登記済権利書
- 固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書
ほかにも、ローンが残っている場合には「ローン残高証明書」、登記住所と売主の現住所が異なる場合は「住民票」が必要になるなど、状況によって必要書類は増減します。住み替えや相続の場合は、必要書類も多くなるでしょう。慌てないよう、早めに準備・確認しておくことをおすすめします。
家を早く売る3つのコツ
早く家を売るには、いくつかのコツがあります。うまくいけば、1週間とかからずに家を売ることもできるでしょう。
家を早く売るためのコツは3つあります。
- 買取業者で売る
- 住みながら売却活動をする
- （専属）専任媒介で契約する
それぞれについて、詳しく解説していきます。
買取業者で売る
早く家を売るなら、買取業者を利用しましょう。買取業者なら、最短2日で物件を売ることも可能です。
個人への売却を目指す仲介では、買い手がいつ見つかるか、予想もつきません。購入を決めるのは買い手だからです。しかし、業者に家を売る場合、決定権は売り手にあります。業者の提示する査定価格に納得さえできれば、すぐにでも家を売ることができるのです。
住みながら売却活動をする
仲介で早く家を売るなら、なるべく売りたい家に住みながら、売却活動をしましょう。
理由は、内見のスケジュール調整のしやすさにあります。売る家に住んでいれば、内見対応のたびに、物件まで出かけずに済みます。スケジュールも調整しやすく、移動時間もかかりません。特に、リモートワークのような働き方をしている人なら、住みながらの売却活動をおすすめします。平日でも、仕事の合間に内見対応ができるからです。
（専属）専任媒介で契約する
早く家を売るなら、専任媒介契約か専属専任媒介契約を締結しましょう。
仲介で家を売る場合、仲介業者とは”媒介契約”を結ぶことになります。媒介契約とは、不動産売買において「この家の売却活動を行います」という契約のこと。媒介契約には以下の3種類があります。
それぞれの媒介契約の特徴は以下の表の通りです。
【3種類の媒介契約の特徴】
※表は左右にスクロールできます。
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 他社との契約 | 可 | 不可 | 不可 |
| レインズへの登録義務 | なし | あり（契約日から7営業日以内） | あり（契約日から5営業日以内） |
| 売却活動の報告義務 | なし | あり（14日に1回以上） | あり（7日に1回以上） |
| 契約期間 | 3ヶ月が一般的（法律による規定はなし） | 最長3ヶ月 | 最長3ヶ月 |
| 契約の自動更新 | 特約で規定される場合あり | なし | なし |
| 自己発見取引の可否 | 可 | 可 | 不可 |
ここからは、業界内部の話をしましょう。仲介業者の主な利益は、仲介成立による手数料です。法律でも、仲介業者は、（基本的に）仲介手数料以外の報酬を受け取ってはならないと定められています。
業者にとって、専属専任媒介契約は、仲介成立=自社の利益です。専任媒介契約でも、売却成立≒自社の利益となるでしょう。
しかし、一般媒介契約では、そうもいきません。ほかの業者が先に買い手を見つけてしまえば、売却活動に費やした時間も労力も、すべて無駄になってしまいます。業者側の都合ではあるものの、一般媒介契約の物件は、”後回し”にされやすいのです。
3種類の媒介契約の特徴や注意点について詳しく知りたい方には、以下の記事もオススメです。
家を高く売る3つのコツ
家は、早く売れればいいというものではありません。一戸建てであろうと、マンションであろうと、購入したときは相当なお金がかかったはずです。家が高く売れたら、新生活への備えもしやすくなるでしょう。
家を高く売るコツは3つあります。
- 相場と適正価格を把握する
- 室内をきれいに保つ
- 媒介契約の種類に気を付ける
以下でそれぞれのコツについて詳しく説明します。早く家を売るコツと組み合わせながら、早く、高く家を売りましょう。
相場と適正価格を把握する
高く家を売るなら、相場と適正価格を把握しましょう。相場や適正価格を知らないと、高いお金を出して建てた家を、安い金額で手放してしまうかもしれません。
相場を調べるには、売りたい物件と同一エリアにある、近い条件の物件の売却価格を調べましょう。どんな物件がいくらで売りに出され、いくらまでの物件が売買成立しているのかを見れば、現実的な相場が見えてきます。
適正価格を知るには、たくさんの業者に査定をしてもらうことです。仲介業者と買取業者、複数の業者に査定依頼を出し、査定価格の中央値を探ります。業者ごとの査定ポイントを把握することで、自分の家がなぜその価格なのか、根拠も見えてきます。
相場の調べ方や、少ない労力で複数業者に査定してもらう方法は、こちらの記事で解説しています。
室内をきれいに保つ
高く家を売るなら、室内をきれいに保ちましょう。
室内をきれいに保つのは、内見があったとき、購入希望者により良い印象を残すためです。「この家に住みたい！」と感じてもらえるような、きれいで、魅力的な室内を保ちましょう。
売る家に住みながら売却活動をすべき理由は、家を魅力的に見せるためでもあります。モノがひとつもない殺風景な部屋よりも、ある程度の家具やインテリアのある部屋の方が、実際に住んだときのシーンをイメージしやすいです。
モデルルームを作る感覚で、魅力的な室内を演出しましょう。
もちろん、住んでいる家をモデルルームのような状態に保つのは、至難の業です。
しかし、ご安心ください。ポイントを押さえて、最小限の労力で、室内をきれいに保つ方法があります。早く・高く家を売りたい方は、こちらの記事を参考に、内見対応をしてみましょう。
媒介契約の種類に気を付ける
高く家を売るなら、媒介契約の種類に気を付けましょう。まずは、3種類の媒介契約について、おさらいします。
専任媒介契約：1社の業者と売主自身での売却活動が可能
専属専任媒介契約：売主は買主を探さず、1社の業者に全てを任せる
家を早く売りたいなら、真剣に売却活動に取り組んでもらえるよう、専任媒介契約か専属専任媒介契約がおすすめだとお伝えしました。しかし、売却価格にこだわるなら、話は別です。
例えばA・B・Cの3社に仲介を依頼するとします。もちろん、どの程度の売却価格になるかは、業者によって差が出るでしょう。A社では3,000万円で売れたはずの物件も、C社では2,000万円でしか売れないということもあります。もしもC社にしか依頼しなかった場合、「3,000万円で売れたかもしれない」と知ることもなく、1,000万円を損することになります。
なるべく高く家を売るなら、一般媒介契約がおすすめです。最低でも、専任媒介契約を結び、自分でも買い手を探せるようにしておきましょう。
家を売るなら、売却額ではなく売却益を見よう
家を売るなら、売却額ではなく、売却益を見るべきです。売却益とは、売却価格から、家を売るためにかけた経費を差し引いた金額のこと。家を売ることで得られた、利益を指します。
どんなに売却価格が高くても、そのために高額なリフォーム費用をかけていたら、どうでしょう。売却までの時間が長くなるほど、築年数も古くなり、物件の価値は落ちていきます。売却に費やした時間と労力を、ほかのことにあてられたかもしれません。
家を売るときは、仲介と買取、両方の業者にも査定依頼を出してください。基本的には仲介の方が高く売れるものの、いつまでも買い手が見つからないこともあるでしょう。家を売る早さも、価格の高さも大切です。あらかじめ買取業者の査定もしておけば、買い手が見つからなかったとき、慌てることもありません。
買取業者で査定するなら、24時間365日対応のマンション買取・査定サービス、「すむたす売却」もおすすめです。
すむたす売却は、PCやスマートフォンから5つの項目を入力するだけで、マンションの査定ができるサービス。最短1時間での査定が可能です。査定価格が気に入れば、30分程度の現状確認を経て、最短2日で家を売ることもできます。
買取業者での査定がまだという方も、すでに何社かで査定をしてもらっている方も、ぜひ査定してみてください。インターネット環境さえあれば、すぐに査定価格がわかるのですから。
