【マンションの買取保証】上手に活用するための方法を紹介

マンションの買取保証とは何かマンション買取
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マンションの3つの売却方法

マンションの3つの売却方法マンションの売却方法には、大きく分けて次の3つがあります。

  • 仲介
  • 買取
  • 買取保証

マンションの買取保証は、「仲介」と「買取」のイイトコ取りができるサービスです。まずは「仲介」と「買取」について簡単に解説し、その後に買取保証(売却保証)について詳しく説明していきます。

仲介とは

仲介業者のビジネスモデル

仲介とは、仲介業者を通して個人の買主を探す売却方法です。多くの購入希望者から買主を探すため、売却価格が買取と比べて高額になりやすいというメリットがあります

一方で、仲介にはデメリットもあります。

デメリットの1つ目は「いつ売れるかわからないこと」です。マンションの売却にかかる期間は平均で約4ヶ月と言われていますが、半年〜1年経っても買主が現れないこともあります。売却タイミングは、物件の条件や売り出し価格だけでなく、運にも左右されるのです。

デメリットの2つ目は「いくらで売れるかわからないこと」です。仲介業者による査定価格は、あくまでも目安に過ぎません。実際は購入者から値下げ交渉を求められるなどで、当初の査定価格よりも安い価格での売却となることも珍しくありません。

買取とは

不動産買取業者のビジネスモデル

買取とは、個人の買主ではなく買取業者にマンションを売却する方法です。

買取では、売却の価格や時期を素早く確定できます。一般的な買取業者の場合、査定を申し込んでから約1〜2週間で価格を確定し、買取を申し込んでから約1週間〜1ヶ月で売却を完了することができます。

一方で、買取業者はリフォームの費用や再販時の利益を見込んで査定を行うため、売却価格は仲介と比べて安くなる傾向があります。一般的に、買取による売却価格は仲介の約7割と言われています。

仲介と買取についてもっと詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。

買取保証とは

高く売れる可能性があるが、売却の時期や価格の保証がない「仲介」。売却の時期や価格は素早く確定できるが、売却価格が安くなりがちな「買取」。その両者のイイトコ取りができるサービスが「買取保証(売却保証)」です

買取保証の流れ

買取保証(売却保証)では、仲介での売り出し価格と売れなかった場合の買取価格の両方を、売却活動を始める前に決めておきます。一定期間は仲介で個人への「高額売却」にチャレンジし、期間内に売れなかった場合は最初に決めた買取価格で確実に売却することができるのです。

買取保証(売却保証)サービスの利用の流れは、次の7ステップです。

買取保証(売却保証)サービス利用の流れ

  1. 査定
  2. 買取保証の申込
  3. 審査
  4. 買取保証価格の提示
  5. (専属)専任媒介契約の締結
  6. 仲介で売却活動(3〜6ヶ月程度)
  7. (仲介で売れなかった場合)保証価格で買取

マンション買取保証のメリット

仲介と買取の良いところを兼ね備えた買取保証。そのメリットを、もう少し具体的に掘り下げてみましょう。

買取保証のメリットは、次の5つです。

  • 売却の期日を確定できる
  • 最低売却金額を確定できる
  • 一定期間は高額売却にチャレンジできる
  • (買取になった場合)仲介手数料がかからない
  • (買取になった場合)売却後のクレームのリスクがない

売却の期日を確定できる

買取保証(売却保証)の1つ目のメリットは、売却の期日を確定できることです。

通常の仲介での売却の場合、いつ売れるかをあらかじめ知ることはできません。

最終的にいつ売れるかは、マンションのスペックや売り出し価格、競合物件の状況など様々な要素に左右されます。仲介での売却期間は約4ヶ月と言われていますが、もっと早く売れることもあれば、半年〜1年以上かかることもあります。購入希望者との「縁」がなければ、どんなにいい物件でも、売れ残ってしまうこともあるでしょう。

いつ売れるかわからないことは大きなストレスになりますし、住み替えの計画も立てにくくなります。最悪の場合、思った以上に売却に時間がかかり、希望の物件を買い逃してしまうことも考えられます。

イメージしやすいよう、例え話をしましょう。

Aさんは、「今住んでいるマンションから、別なマンションへの買い替え」をするために、売却活動をはじめました。
仲介で購入希望者を探しながら、新しいマンションも同時進行で探しています。
ある日、とても魅力的なマンションを見つけたAさんは、「絶対ここに住みたい!」と思います。しかし、今住んでいるマンションの購入希望者はまだ見つかっていません。
売却益を新しいマンションの購入費用にあてようと思っていたので、買い替えたくても資金が足りません
残念ながら、今住んでいるマンションの買主が決まる頃には、欲しかったマンションは売れてしまいました…

買取保証(売却保証)では、先に仲介で売れなかった場合の売却日を確定させることができるため、このようなリスクがありません。もしもAさんが、買取保証(売却保証)を利用していた場合、希望のマンションを購入できたかもしれません。

最低売却金額を確定できる

買取保証(売却保証)の2つ目のメリットは、最低売却金額を確定できることです。

買取保証(売却保証)を利用せずに仲介での売却に臨んだ場合、いくらで売れるかは買主が見つかり条件がまとまるまでわかりません。そのため、売却活動中は「一体いくらで売れるのだろうか」と不安な状態が続きますし、資金計画も立てにくくなります。

買取保証(売却保証)では、万が一仲介で売れなかった場合の最低売却価格(買取価格)を事前に確定させることができます。そのため、売却活動中の心理的な負担が軽減されますし、資金計画も立てやすいです。

「今の家の売却益を新居の購入資金に回したい」など、最終的な売却価格や手残りを早めに確定させたい方にとっては大きなメリットでしょう。

一定期間は高額売却にチャレンジできる

買取保証(売却保証)の3つ目のメリットは、一定期間は高額売却にチャレンジできることです。

具体的な期間は不動産会社によって異なりますが、一般的に約3〜6ヶ月は仲介での高値売却にチャレンジできます。限られた期間でも仲介での売却にチャレンジすることで、最初から買取で売却するよりも納得感のある売却ができるかもしれません。

「すぐに売れないと困るわけではないけど、新居の引き渡しまでには売却を完了させたい」といった方には、嬉しいポイントでしょう。

マンション買取保証のデメリット

良いところばかりに見える買取保証には、実はデメリットもいくつかあるので注意しましょう。買取保証のデメリットは、次の4つです。

  • 保証価格が相場より低い
  • 不動産業者が熱心に売却活動をしない可能性がある
  • 不動産業者を途中で変更できない
  • 利用できる物件が限られる

保証価格が相場より低い

買取保証1つ目のデメリットは、保証価格が相場より低いことです。

買取保証サービスの保証価格は、買取で売却した場合の価格と同じく、仲介の約7~8割程度と安くなる傾向があります。

不動産業者が熱心に売却活動をしない可能性がある

買取保証2つ目のデメリットは、不動産業者が熱心に売却活動をしない可能性があることです。

通常の仲介では、不動産業者は「仲介手数料」により収益を上げます。仲介手数料は成功報酬であるため、不動産業者は熱心に売却活動に臨みます。

買取保証では、仲介での高値売却がうまくいかなかった場合は、不動産業者がマンションを買い取ることになります。不動産業者の立場からすると、仲介で買主が見つからなくても、買取後に再販することにより利益を確保できることになります。

仲介で売れた場合は「仲介手数料」を、買取になった場合は「買取後の再販時の利益」を手にできるのです。そのため、通常の仲介と比べると、不動産業者が熱心に売却活動をしない可能性があります。

不動産業者を途中で変更できない

買取保証3つ目のデメリットは、不動産業者を途中で変更できないことです。

買取保証では、専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約の締結を求められることがほとんどです。

これらの媒介契約では、1社としか締結することができず、基本的には期間中に解除することもできません。さらに、専属専任媒介契約では、売主自らが買取業者などの買主を探すこともできません。

このように買取保証では、売却活動を1社に大きく依存することになります。不動産業者に十分な実力がなかったり、熱心に売却してくれなかったりした場合でも、不動産業者を変更することができないのです。

利用できる物件が限られる

買取保証4つ目のデメリットは、利用できる物件が限られることです。

買取保証では、仲介で売却できなかった場合、不動産業者が物件を買い取ることになります。

物件を買い取った不動産業者は、リフォームやクリーニングを施した後に再販することで収益を確保します。そのため、条件が悪く再販に苦戦しそうな物件は、買取保証(売却保証)の適用対象外とされることがあります。

例えば、次の条件に当てはまる物件は、買取保証(売却保証)の利用が難しい可能性が高いです。

買取保証(売却保証)の利用が難しい物件

  • 敷地面積が40㎡未満の物件
  • 新耐震基準に適合しない物件
  • 自主管理物件
  • 一般的な住宅ローンの利用が困難な物件

買取保証に向いている人

ここまで紹介してきたように、買取保証には様々なメリットがあります。では、買取保証に向いている人は、どのような人なのでしょうか。

次の条件に当てはまる方は、買取保証の利用を検討しても良いかもしれません。

買取保証の利用を検討するべき人

  • 買い替え先の物件の決済日までに売却したい人
  • 引越し予定日までに売却したい人
  • 相続税の納付期限日までに売却したい人
  • 転勤や転職の予定日までに売却を完了したい人

買取保証を上手に活用するためのポイント

買取保証は、通常のマンション売却と比べるとプロセスがやや複雑です。「どんな不動産会社で買取保証をつければいいの?」「契約時に気を付けるべき点はあるの?」など、疑問を持っている方も多いでしょう。

そこですむたす編集部は、株式会社すむたすで不動産売却コンサルタントをされている佐々木健斗さんにインタビューを行い、「買取保証を上手に活用するためのポイント」を2つ教えて頂きました。

複数の不動産会社に査定を依頼する

一つの目のポイントは、複数の不動産会社に査定を依頼し、仲介の売り出し価格だけでなく、買取保証価格も比較することです。

買取保証の価格は、仲介による売却価格の7~8割程度です。しかし、査定を複数社に依頼する場合と、一社にだけ依頼する場合では、不動産会社から提示される価格が異なる可能性があります。

査定を複数社に依頼すると、複数の不動産会社が一人見込み客を巡って、競合する状況が生まれます。このような状況では、各不動産会社は他社と差別化するために、相場よりも高い保証価格を提示することがあります。そのため不動産会社が競合しているほうが、買取保証価格が高くなりやすいというメリットがあるのです。

一方、1社にだけ査定を依頼する場合は、売主側は提示された買取保証価格を比較することができないので、それが適性価格かどうかを判断できません。良心的な不動産会社であれば、適正な保証価格を提示しますが、中には売主の足元を見て、あえて低い保証価格を提示してくる会社もあります。

不動産会社の誠実な対応を引き出すためにも、少なくとも2~3社に査定を依頼し、担当者には「他社と比較したうえで、契約する会社を決めます」と伝えるようにしましょう。

自社買取か他社紹介か把握しておく

マンションの買取保証には、仲介を依頼していた不動産会社にそのまま物件を売却できる「自社買取」と、仲介会社が提携している他の買取会社に売却する「他社買取」の2つのパターンがあります。

自社買取と他社買取

自社買取の場合は、売主の事情を理解している担当者が、売却が完了するまで一気通貫でサポートしてくれるため、安心感がありますし、引き渡し日のスケジュール調整も売主の希望が優先されやすいです。また、仲介手数料がかからないというのも嬉しいポイントです。

しかし、他社買取の場合は、これまで関係性を築いてきた不動産会社と実際の物件の買い手が異なるという現象が発生します。そのため、売主の事情が100%考慮されるとは限らず、買取会社側の都合で、引き渡し日などのスケジュール調整を制限される可能性もあります。また、他社買取の場合は、仲介会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。

「最後まで自分の都合に寄り添ってくれる担当者が欲しい」「引き渡し日のスケジュールは自分で決めたい」「買取なら仲介手数料は払いたくない」という方は、自社買取の会社を選ぶのが無難でしょう。

各不動産業者の買取保証(売却保証)サービス

最後に各不動産業者の買取保証サービスの内容を比較していきます。

対象物件や利用の流れ、保証期間は各社によって異なります。買取保証では、基本的に1社に売却を任せることになるため、各社のサービスをしっかりと比較して、自分に合った業者を慎重に選びましょう

項目住友不動産販売三井不動産リアルティ東急リバブルオークラヤ住宅大京穴吹不動産
対象物件土地:敷地面積40㎡以上
戸建:敷地面積40㎡以上
マンション:
・新耐震基準
・専有面積40㎡以上
・自主管理を除く
※建築基準法等に適合していること
※一般的な住宅ローンが利用可能な物件であること
土地:敷地面積40㎡以上
戸建:敷地面積40㎡以上
マンション:
・専有面積40㎡以上
・1981年6月1日以降の建築確認取得物件
※一般的な住宅ローンの通常利用が可能であること
土地:敷地面積40㎡以上
戸建:
・敷地面積40㎡以上
・築30年以内
マンション:
・築30年以内
・専有面積30㎡以上
※法令および条例に適合していること
※一般的な住宅ローンの通常利用が可能であること
営業エリア内の個人又は法人(宅建業者除く)所有のマンション
※地域、物件によっては、取扱いできない場合あり。
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媒介契約専属専任媒介契約専属専任媒介契約専属専任媒介契約または専任媒介契約専属専任媒介契約または専任媒介契約専属専任媒介契約または専任媒介契約
保証価格1億円以下かつ査定価格の90%以内1億円以下かつ査定価格の90%以内1億円以下かつ査定価格の90%以内要問い合わせ要問い合わせ
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