中古マンションの売却で仲介手数料はいくらかかる？相場や安くする方法も解説

マンションを売却する際、多くの場合は不動産会社に仲介を依頼し、個人の買い手を見つけてもらうことになります。買い手が見つかり売買が成立した場合、不動産会社に成功報酬として仲介手数料を払う必要があります。

仲介手数料はマンション売却において最も大きな費用なので、「どれくらい費用がかかるか不安」「できるだけ安く抑えたい」と考える方は多いでしょう。

この記事では、マンション売却にかかる仲介手数料の相場や計算方法や費用を抑える方法について、わかりやすく解説します。

 

マンション売却にかかる仲介手数料とは

マンションを売却する際は、不動産会社に売却活動を依頼し、広報活動・購入希望者との交渉・契約の締結作業など、ほとんどすべての活動を不動産会社が行うことになります。

そして売却が成立した際は、不動産会社に対して成功報酬を払う必要があります。これが仲介手数料です。

仲介手数料は、「売却金額に対して○％」という形で設定されることが多く、マンションを売却する際の最も大きな費用となっています。

また、契約の形態によっては複数の不動産会社に売却活動を依頼することもできますが、仲介手数料はあくまで「成功報酬」ですので、最終的な買い手を見つけてくれた一社のみに支払うことになります。

仲介手数料はなぜ高額なのか

物件の売却金額にもよりますが、仲介手数料は100万円を超えることも多い高額な費用です。

「なぜそんなに高額の費用を払う必要があるのか」という疑問を持つ方もいらっしゃるでしょう。

仲介手数料は、不動産会社にとっては唯一の収益源であり、売却活動にかかった費用の全ては仲介手数料から捻出されることになります。マンションを売却するために、不動産会社が行う業務には以下のようなものがあります。

• 物件の査定と現地調査
• 売主へのヒアリングや販売戦略の立案
• 物件の広告作成
• SUUMOなどのポータルサイトへの掲載
• 購入希望者への物件案内や内覧対応
• 売買契約の条件交渉と契約

このように不動産会社が行う業務は非常に多岐に渡っており、また一つの物件が売れるまでには平均して3～6ヶ月の期間を要します。こうした売却活動にかかる費用を回収するためには、一般的な感覚からすると「高額」ともいえる仲介手数料が必要になってくるわけです。

 

マンション売却の仲介手数料の相場

仲介手数料は、「売却価格 × 〇％」という形で設定されることがほとんどなので、売却価格の大きさに比例して、仲介手数料の価格も高くなります。

仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法で以下のように上限が定められています。

ほとんどの中古マンションの売却価格は400万円を超えるため、多くの場合は以下の計算式が適用されるでしょう。

仲介手数料の早見表

売却価格	仲介手数料（消費税抜き）	仲介手数料（消費税込み）
1000万円	36万円	39.6万円
2000万円	66万円	72.6万円
3000万円	96万円	105.6万円
4000万円	126万円	138.6万円
5000万円	156万円	171.6万円
6000万円	186万円	204.6万円
7000万円	216万円	237.6万円
8000万円	246万円	270.6万円
9000万円	276万円	303.6万円
1億円	306万円	336.6万円

仲介手数料の目安金額を知る方法

仲介手数料は売却価格に応じて決まるので、実際に支払う金額は「売れるまで分からない」というのが実情です。しかし、売却活動をする前に、精度の高い査定を受けておけば、おおよその売却金額を把握できるので、仲介手数料を算出することも可能になります。

ただし注意しておきたいのは、査定サービスの多くは営業目的で運営されており、実際に売れる金額よりも意図的に高い価格が提示される傾向があることです。このような査定サービスでは、正確な仲介手数料は算出することはできません。

そんなときにおすすめのサービスが、すむたす売却が提供しているAI査定です。

すむたすのAI査定は、優れたアルゴリズム・膨大なマンションの成約データ・不動産のプロによる価格チェックを組み合わせることで、「実際に売れる価格」に近い正確な価格を算出することが可能です。

一括査定サービスのように、査定後に大量の営業電話がかかることもないため、「まずは物件の価格を知っておきたい」という方でも安心して利用できます。

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仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は、売却契約が結ばれたタイミングで確定します。

支払いは一括ではなく、売買契約完了時と物件の引き渡し時の2回に分けて、50%ずつ支払うのが一般的です。

一回の支払い額が、100万円を超えることもあるため、事前に十分な費用を確保しておくことが必要です。「売却資金が手元に入らないと支払いができない」という場合は、支払いのタイミングを決済後に変更できないか相談してみましょう。

 

仲介手数料を安く抑える方法

マンションの売却にかかる費用の中でも、仲介手数料は売主にとって大きな負担になります。売却後に手元に残る金額を少しでも多くするために、「仲介手数料を安くする方法はないのか」と考える方も多いのではないでしょうか。

さきほどお伝えしたように、法律によって定められているのはあくまでも仲介手数料の”上限”であり、不動産会社選びや売却の方法次第では、仲介手数料を安くする、もしくは無料にすることも可能です。

ここからは、マンション売却にかかる仲介手数料を抑える方法を3つ紹介します。

• 複数の不動産会社に交渉を持ちかける
• 売却と購入を同じ不動産会社に依頼する
• 買取の利用を検討する

複数の不動産会社に交渉を持ちかける

一つ目の方法は、複数の不動産会社に売却の相談を行い、各社に対して「他社と契約するか迷っている」と伝える方法です。

一つの物件に対して複数の不動産会社が競合している場合、不動産会社によっては仲介手数料の値引きを提案することがあります。具体的には、正規の価格から30％～50%程度の値引きを提案するのが一般的です。

複数の不動産会社に対して売却の相談を行い、各社に競争意識を持たせることで、値引きを引き出せる可能性があるのです。

しかし、不動産会社選びにおいて「手数料の安さ」を優先してしまうと、最も重要な要素である「売却能力の高さ」を見落としてしまいがちです。手数料の値引きは、あくまでも「おまけ」程度と考え、「自分の希望に沿った売却戦略を立案してくれるか」という軸で不動産会社を選ぶことが大切です。

 

売却と購入を同じ不動産会社に依頼する

今住んでいるマンションを売却し、同時に新居を購入する「買い替え」を検討している方は、売却と購入を同じ不動産会社に依頼することで、仲介手数料の値引きを受けられる可能性があります。

通常、マンションの売却と購入はそれぞれ別個の取引として扱われるため、どちらの取引でも仲介手数料が発生します。住み替えをする人は仲介手数料を2回支払うことになるので、大きな費用負担となります。

しかし、売却と購入を別々の会社ではなく同じ不動産会社に依頼すると、仲介手数料が値下げされたり、場合によっては片方が無料になることがあります。不動産会社にとって住み替えの案件は、同時に2回分の仲介手数料を受け取れるチャンスがあるため、多少値下げをしてでも「売却と購入の両方の契約を獲得したい」という思惑があります。

売主にとっても、同一の不動産会社に依頼することで「スケジュールの調整がしやすくなる」「不動産会社とのやり取りを一本化できる」という別のメリットもあるため、検討する価値は大きいでしょう。

手数料の値引きを受けられるかどうかは不動産会社次第なので、住み替えを検討している方は、一度相談することをおすすめします。

買取の利用を検討する

買取とは、ここまで述べた一般的な不動産売却とは違い、不動産会社に直接物件を買取ってもらう方法です。買取の魅力の一つは、仲介手数料が無料になるということです。

一般的な不動産会社は、売りたい人と買いたい人をマッチングさせ、両者から手数料を受け取るというビジネスモデルです。このような売買方法を「仲介」と呼びます。

一方で、物件の買取を行っている不動産会社は、中古のマンションを個人から買取り、リノベーションを施して付加価値を高めたうえで、別の個人に再販することで利益を得ています。そのため、物件の売主は費用負担をせずにマンションを売却することができます。

また、買取では「買主を探す」というマンション売却で最も時間のかかる部分を省略できるため、不動産会社との契約さえ住んでしまえば、好きなタイミングで物件を売却できるというメリットもあります。

一方で、買取を利用した際の売却価格は、相場価格の7～8割程度と低くなる傾向があります。そのため、仲介手数料を節約することはできても、最終的に手元に残る金額は少なくなる場合が多いです。

 

手数料を抑えることよりも、高く売ることを意識しよう

ここまでは「仲介手数料を安く抑える方法」についてお伝えしてきました。

しかし、「売却後に手元に残る金額を多くしたい」ということであれば、手数料を抑えることよりも、できるだけ高く売ることことに注力することをおすすめします。

なぜなら、仲介手数料の安さを売りにしている不動産会社は、サポート力が弱かったり、両手仲介によって最終的な売却価格が低くなる可能性があるからです。

不動産会社を選ぶ際は、「仲介手数料の安さ」よりも「高く売る能力を有しているか」という基準で選んだ方が、最終的に手元に残る金額は多くなり、満足度も高まるでしょう。

優秀な不動産会社を選ぶ方法

とはいえ、物件を高く売ってくれる優秀な不動産会社はどのように選べば良いのでしょうか？

不動産会社選びで最も重要なポイントは、「担当者が優秀かどうか」です。マンションの売却活動のほとんどは、1人の担当者が受け持つことになります。そのため、物件が高く売れるかどうかは、担当者の腕にかかっているといっても過言ではありません。

「有名な大手の不動産会社であれば安心だろう」と考える方も多いと思いますが、大手の会社であっても担当者の能力にはばらつきがあります。そのため、売主自身が担当者が優秀かどうか、見極めることが重要です。

優秀な担当者は以下のような特徴を持っていることが多いです。

• 査定価格を明確な根拠をもって説明してくれる（不自然に高い価格を提示してこない）
• 売主側の事情を考慮して販売戦略を立案できる
• 連絡がつきやすく、メールや電話で問い合わせたときのレスポンスが早い
• 人当たりが良く、コミュニケーション能力が高い
• 税金・住宅ローン・契約不適合責任など不動産に関する幅広い知識を有している

物件の訪問査定や査定結果の説明を聞くときなど、担当者の話をじっくり聞けるタイミングで、上記の要素をチェックしてみましょう。

 

仲介手数料に関するよくある質問

本章では、仲介手数料に関して、よくある質問についてお答えしていきます。

• 売却がキャンセルになったとき仲介手数料は発生する？
• 「仲介手数料なし」を謳う会社を信じていいの？
• 個人間売買はおすすめできる？

売却がキャンセルになったときは手数料は発生する？

仲介手数料は「売買契約を無事に結べたことへの報酬」なので、売買契約が成立した時点で、売主は支払いの義務があります。

では、売買契約を結んだ後に売買がキャンセルになった場合は、仲介手数料は支払う必要があるのでしょうか？

この際の重要な判断基準は「不動産会社側に落ち度があるか」です。不動産会社側に落ち度がある場合は、売主の支払いの義務はなくなります。しかし、仲介会社に落ち度がなく、売り手と買い手の事情によるキャンセルだった場合は、売買が行われなくても仲介手数料を支払う必要があります。

例外として、契約時に特約を結んでおり、その特約によって契約が白紙になった場合は、契約自体が存在しなかったことになるため、仲介手数料の支払いの義務はなくなります。例えば、ローン特約や買い替え特約がこのケースに該当します。

さらに詳しく知りたい方は、以下の法律事務所のサイトに細かい解説がありますので、一読することをおすすめします。

「仲介手数料なし」を謳う会社は信じていいの？

不動産会社の中には、仲介であるにも関わらず、「仲介手数料なし」や「仲介手数料半額」などの割引を売りにしている企業もあります（買取による売却の場合は、その仕組み上、仲介手数料が発生しないので、このケースには該当しません）。

このような割引ができるからくりは、その不動産会社が両手仲介を前提にしているからだと考えられます。

両手仲介とは、一つの不動産会社が売り手と買い手の両方を見つけて、売買契約を結ぶことを指します。両手仲介を行うと、不動産会社は売り手と買い手の双方から仲介手数料を受け取れるので、売主側の手数料を割引しても、利益を上げることができるのです。

一見すると問題がないように思えますが、両手仲介には売り手と買い手の間で利益相反が起こりやすいというデメリットがあります。

通常、不動産会社は顧客である売り手の利益を最大化させるため、できるだけ高値で売れるように売却活動を行います。しかし両手仲介の場合は、売り手の「高く売りたい」という要望よりも、買い手側の「安く買いたい」という要望が優先され、売り手側に対して不当な値下げを要求するケースがあるのです。

また、不動産会社は自社で買い手を見つけるまでの間、他社からの買い手の紹介と断ったり、ポータルサイトへの掲載をしないなど、売却期間を長引かせる行為をする恐れもあります。

仲介手数料を割引する全ての会社が、このような悪質な行為をするわけではないものの、傾向として「売主の利益が優先されにくい」ということは覚えておきましょう。このような事態を避けたいのであれば、不動産会社を選ぶ際は、手数料の安さではなく、売却能力の高さで選ぶべきでしょう。

 

個人間売買はおすすめできる？

「家族間でマンションを売却したい」「自分の物件を買いたがっている知人がいる」など、すでに買い手が決まっている方もいらっしゃるでしょう。このような場合は、わざわざ高額な仲介手数料を払わずに、個人間売買をしたいという要望もあるでしょう。

法律的には、不動産会社に依頼をせずに個人間で売買を成立させることは可能です。

しかし、個人間売買には以下のようなリスクや障壁が伴います。

• 煩雑な書類業務をすべて自分で行う必要がある
• 適切な価格設定が難しく、相場より安く手放してしまう恐れがある
• 売却後のトラブルが発生しやすい（ex.所有権が移されていなかった、物件に欠陥が見つかった）
• 買い手側の住宅ローンの審査が通らない（審査には、宅地宅建取引士が作成する書類が必要なため）

マンションの売買取引は非常に煩雑であり、ミスが発生しやすいので、基本的には不動産の専門家のサポートを受けるようにしましょう。

すでに買い手が決まっており、売買契約に関する業務だけを依頼したい場合は、個人間売買に特化した不動産会社やサービスを利用するのもおすすめです。このようなサービスでは、手数料は通常の半額や、数十万円という定額制に設定されていることが多いので、通常の仲介よりも費用を大きく節約できるでしょう。

 

仲介手数料以外の費用

マンションを売却する際は、仲介手数料以外にもいくつかの費用が発生します。

本章では、仲介手数料以外に発生する６つの費用について解説します。

下記の表は、6つの費用の目安と特徴についてまとめています。この中で、どの場合でも必ず発生するのは印紙税と登記費用のみです。残りの4つ費用は、状況に応じて発生の有無が分かれます。

費用の名前	金額の目安	特徴
印紙税	売却金額による（例：1,000万円～5,000万円なら1万円）	契約書を作成する際に必ず発生
登記費用	2,000円（手続き費用）＋1～2万円（司法書士への報酬）	抵当権の抹消と、所有者の名義変更する際に発生
ローンの一括返済費用	2万円程度（メガバンクの場合）	ローンが残っている場合、一括返済する際に発生
譲渡所得税	売却益×〇％（所有期間や、所有の目的による）	購入時の金額よりも高値で売却できた場合に発生
ハウスクリーニング	10万円程度（室内全体）／3～5万円程度（水回りなど）／1～2万円程度（一か所のみ）	業者による清掃を依頼する場合に発生
引っ越し費用	10～20万円程度（家族4人で同一県内への引っ越しの場合）	新しい住まいへの引っ越しの際に発生

印紙税

印紙税は、売買契約の契約書を作成する際に発生する費用です。支払いは、郵便局や銀行などで該当する金額の印紙を購入することで行われます。

印紙税の金額は、マンションの売却金額によって異なります。売却金額ごとの印紙税は以下の通りです。多くの場合は、印紙税の金額は1万円もしくは3万円になると考えられます。

売却金額	税額
100万円～200万円	200円
200万円～300万円	500円
300万円～500万円	1000円
500万円～1000万円	5000円
1000万円～5000万円	1万円
5000万円～1億円	3万円
1億円～5億円	6万円
5億円～10億円	16万円

登記費用

マンションを売却する際は、抵当権の抹消と、所有者の名義を売主から買主に変更する必要があります。この手続きには専門的な知識が必要となるため、司法書士に代行してもらうことが一般的です。

金額としては、手続きそのものにかかる費用は2000円のみですが、加えて司法書士への報酬が1～2万円程度が発生します。

ローンの一括返済費用

マンションを売却する際にまだローンが残っている場合は、ローンの残債を一括返済する費用があります。一括返済をする際は、金融機関に対して所定の手数料を払う必要があります。

手数料の金額は金融機関によってことなりますが、メガバンクの場合は2万円程度に設定されています。

ローンをすでに完済している場合は、この費用は発生しません。

譲渡所得税

マンションの売却で、購入時の金額よりも高値で売却できた場合は、利益が発生したとみなされ、譲渡所得税という税金が課されることになります。

譲渡所得税は「売却益×〇％」という形で設定されていますが、その税率はマンションを所有していた期間や、所有の目的によって異なります。以下の表は、パターン別の譲渡所得税の計算方法です。

所有期間が5年未満だった場合は約40％、5年を超えていた場合は約20％、10年を超えており居住用に所有していた場合は約14％の税率となります。

ただし、譲渡所得税は特例を利用すれば3000万円までは非課税にすることが可能です。ただし、この特例を利用すると、買い替え先の物件で住宅ローン控除が使えなくなってしまうので、どちらがお得かは状況によって異なるでしょう。

ハウスクリーニング

売却の際に、業者による清掃を依頼する場合はハウスクリーニング代が発生します。

具体的な費用は、どの部分を清掃してもらうかによって異なります。室内全体を清掃する場合は10万円程度、水回りなどに限定する場合は3～5万円程度、キッチンなど一か所のみなら1～2万円程度が相場と言えるでしょう。

部屋を綺麗にしてから売り出すと、内覧をしたときの印象アップに繋がり、成約を後押しする要因になるでしょう。ただし、「どこをどれくらい掃除すれば効果が高いか」は判断が難しいので、不動産会社の担当者と相談しながら決めることをお勧めします。

引っ越し費用

住んでいたマンションを売った場合は、新しい住まいへの引っ越し費用も必要となるでしょう。

引っ越し費用には定価がなく、家族の人数・引っ越し先の距離・繁忙期かそうでないか、によって変動します。

参考までに、引っ越し侍のサイトの情報を引用すると、家族4人で同一県内への引っ越しをする場合は、平均して10～20万円程度の費用が発生するようです。

費用を詳しく知りたい方は、以下のリンクをご確認ください。