マンション売却活動をされている方の中には、なかなか買い手が見つからず、「媒介契約を解除して、不動産会社を変更したい」と思う方も多いのではないのでしょうか。
売却活動がうまくいっていない場合、不動産会社の変更はオススメの選択肢の一つです。
一方で、媒介契約の解除方法を間違えてしまうと、違約金を請求されるなどのリスクがあります。
本記事では、以下の点について解説します。
- 媒介契約の種類ごとの正しい解除方法
- 解除する際の注意点
媒介契約の種類
媒介契約の解除を検討する場合、まずは締結済みの媒介契約の種類を確認しましょう。
媒介契約には以下の3種類があります。
それぞれの媒介契約の特徴は以下の表の通りです。
【3種類の媒介契約の特徴】
※表は左右にスクロールできます。
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 他社との契約 | 可 | 不可 | 不可 |
| レインズへの登録義務 | なし | あり（契約日から7営業日以内） | あり（契約日から5営業日以内） |
| 売却活動の報告義務 | なし | あり（14日に1回以上） | あり（7日に1回以上） |
| 契約期間 | 3ヶ月が一般的（法律による規定はなし） | 最長3ヶ月 | 最長3ヶ月 |
| 契約の自動更新 | 特約で規定される場合あり | なし | なし |
| 自己発見取引の可否 | 可 | 可 | 不可 |
それぞれの媒介契約の特徴について詳しく知りたい方は、以下の記事もご確認ください。
解除方法や注意点は、一般媒介契約の場合と専任媒介契約/専属専任媒介契約の場合で、大きく異なります。それぞれの場合について、具体的な解除方法や注意点を見ていきましょう。
一般媒介契約の解除
一般媒介契約については、いつでも解除が可能です。解除したいタイミングで、不動産会社に連絡しましょう。
ただし、一般媒介契約の場合、他の不動産会社にも並行して一般媒介契約で売却を依頼できます。
そのため、他の不動産会社と専任媒介契約/専属専任媒介契約を締結したい場合以外は、あえて解除する必要はありません。
専任媒介契約/専属専任媒介契約の解除
専任媒介契約/専属専任媒介契約については、原則として契約期間中の解除はできません。ただし、条件によっては解除できることもあります。
問題なく契約を解除できるケース
次の3つのうちいずかに該当する場合には解除が可能です。
- 不動産会社が業務を誠実に遂行する義務に違反した
- 不動産会社が媒介契約に関する重要事項を故意や重過失により告げなかった
- 不動産会社が宅地建物取引業に対して不正な行為をしたとき
不動産会社が業務を誠実に遂行する義務に違反した
スーモへの掲載を怠るなど、売却のための広報活動を行わない場合が該当します。
不動産会社が媒介契約に関する重要事項を故意や重過失により告げなかった
情報の隠蔽により買い手の利益を損なう「囲い込み」のような行為が該当します。
「囲い込み」とは、悪質な不動産会社が、買い手からも仲介手数料を受け取るために、「すでに売買が決まっている」という虚偽の情報を伝えるなどして、他社からの買い手紹介を受け付けない行為のことです。
不動産会社が宅地建物取引業に対して不正な行為をしたとき
活動報告義務やレインズへの登録義務を怠った場合などが該当します。
以上のような理由がある場合は、契約期間内であっても、専任媒介契約/専属専任媒介契約の解除が可能です。
違約金を課されるケース
一方で、不動産会社側に非がないにも関わらず、契約期間内に専任媒介契約/専属専任媒介契約を解除する場合は、違約金が発生することがあります。
違約金は、スーモなどのポータルサイトへの掲載費・チラシの配布費用・・営業マンの交通費などの売却活動費を元に算出され、一般的な上限は、仲介手数料と同じく「売却価格の3%＋6万円」です。
以上を踏まえ、不動産会社側に上述したような明らかに不誠実な対応がない場合には、契約期間内に解除するのではなく、契約更新のタイミングで契約を解除すると良いでしょう。
信頼できる不動産会社・担当者を見つけるには
ここまでは、媒介契約を解除する方法について解説しましたが、契約を解除した後は、新しい不動産会社を見つけなければなりません。多くの人は、査定価格の高さや会社が有名かどうかで決めてしまいがちですが、最も大事なのことは「担当者の実力を見極める」ということです。
マンションの売却活動は、一人の担当者にまかせることになるため、その人の腕が成否を左右すると言っても過言ではありません。
- 査定価格や販売戦略を根拠をもって説明することができる。
- 長期的な見通しを持っている（この時期までに売れなかったら、これくらい値下げをするという、見通しをもっている）
- 過去の販売実績が豊富。
- 連絡が取りやすく、レスポンスが早い。
- 人当たりが良く、コミュニケーション能力が高い。
大手の有名な不動産会社であっても、営業マンの実力にはかなりばらつきがありますし、ノルマを重視する会社の場合は、顧客の要望を無視した提案をしてくることもあります。契約する不動産会社は会社の評判よりも、担当者の実力で選んだ方がよいでしょう。
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不動産売却の成否は、不動産会社の実力によって大きく左右されるため、「なかなか売れない」「こちらの要望がいまいち伝わらない」という違和感を感じたら、思い切って会社を変更することを検討しましょう。
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