マンション売却活動をされている方の中には、なかなか買い手が見つからず、「媒介契約を解除して、不動産会社を変更したい」と思う方も多いのではないのでしょうか。
売却活動がうまくいっていない場合、不動産会社の変更はオススメの選択肢の一つです。
一方で、媒介契約の解除方法を間違えてしまうと、違約金を請求されるなどのリスクがあります。
今回は、媒介契約の種類ごとに
・正しい解除方法
・解除の際の注意点
をわかりやすく解説いたします。
3種類の媒介契約
媒介契約の解除を検討する場合、まずは締結済みの媒介契約の種類を確認しましょう。
媒介契約には
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
の3種類があり、以下の違いがあります。
一般媒介契約
・他社との契約 ：可
・レインズへの登録義務 ：登録義務なし
・売却活動の報告 ：報告義務なし
・契約の期間 ：3ヶ月が一般的（法律による規定はなし）
・契約の自動更新 ：特約で規定される場合あり
・自己発見取引の可否 ：可
専任媒介契約
・他社との契約 ：不可
・レインズへの登録義務 ：登録義務あり（契約日から7営業日以内）
・売却活動の報告 ：報告義務あり（14日に1回以上）
・契約の期間 ：最長3ヶ月
・契約の自動更新 ：なし
・自己発見取引の可否 ：可
専属専任媒介契約
・他社との契約 ：不可
・レインズへの登録義務 ：登録義務あり（契約日から5営業日以内）
・売却活動の報告 ：報告義務あり（7日に1回以上）
・契約の期間 ：最長3ヶ月
・契約の自動更新 ：なし
・自己発見取引の可否 ：不可
それぞれの媒介契約の特徴について詳しく知りたい方は、以下の記事もご確認ください。
解除方法や注意点は、
・一般媒介契約の場合
・専任媒介契約/専属専任媒介契約の場合
で、大きく異なります。
それぞれの場合について、具体的な解除方法や注意点を見ていきましょう。
一般媒介契約の場合
一般媒介契約については、いつでも解除が可能です。
解除したいタイミングで、不動産会社に連絡しましょう。
ただし、一般媒介契約の場合、他の不動産会社にも並行して一般媒介で売却を依頼できます。
そのため、他の不動産会社と専任媒介契約/専属専任媒介契約を締結したい場合以外は、あえて解除する必要はありません。
専任媒介契約/専属専任媒介契約の場合
専任媒介契約/専属専任媒介契約については、原則として契約期間中の解除はできません。
ただし、次の3つのうちいずかに該当する場合には解除が可能です。
不動産会社が業務を誠実に遂行する義務に違反した
スーモへの掲載など、売却のための広告活動を行わない場合が該当します。
媒介契約に関する重要事項を故意や重過失により告げなかった
情報の隠蔽により買い手の利益を損なう「囲い込み」のような行為が該当します。
「囲い込み」とは、悪質な不動産会社が、買い手からも仲介手数料を受け取るために、「すでに売買が決まっている」という虚偽の情報を伝えるなどして、他社からの買い手紹介を受け付けない行為のことです。
不動産会社が宅地建物取引業に対して不正な行為をしたとき
活動報告義務やレインズへの登録義務を怠った場合などが該当します。
以上のような理由がある場合は、契約期間内であっても、専任媒介契約/専属専任媒介契約の解除が可能です。
正当な理由が無い場合は違約金が課されることも
一方で、不動産会社側に非がないにも関わらず、契約期間内に専任媒介契約/専属専任媒介契約を解除する場合は、違約金が発生することがあります。
違約金は、
・スーモなどのポータルサイトへの掲載費
・チラシの配布費用
・営業マンの交通費
などの売却活動費を元に算出され、一般的な上限は、仲介手数料と同じく「売却価格の3%＋6万円」です。
以上を踏まえ、不動産会社側に上述したような明らかに不誠実な対応がない場合には、契約期間内に解除するのではなく、契約更新のタイミングで契約を解除すると良いでしょう。
信頼できる不動産会社や担当者を見極めよう
いかがでしたでしょうか？
不動産売却の成否は、信頼できる不動産会社や担当者をいかに見極めるかにかかっています。
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