【この記事で分かること】
- 浦安市のマンションの売りにくいのか
- 浦安市のマンションのアピールポイントと懸念点
- マンションが売れない原因と対処法
浦安市のマンション市場
浦安のマンションが売れないのは、浦安市全体の問題なのでしょうか。「マンションが売れない！」と決めつけてしまう前に、まずは浦安のマンション市場の傾向をつかんでいきましょう。
- 人口の推移
- 平均売却価格
以上の2つの観点より、浦安のマンション市場について理解していきましょう。
人口推移
浦安市に住むことを決めてもらうためには、どれほどの人が浦安市に住んでいるのかも提示できるといいでしょう。マンションが売れないのは単に浦安市の人口が過疎化しているからなのでしょうか。浦安市の過去10年間の人口の推移をみていきましょう。
【浦安市過去10年間の人口推移】
| ＜西暦＞ | ＜総人口＞ | ＜世帯数＞ |
| 2013 | 162,378 | 73,107 |
| 2014 | 162,924 | 74,195 |
| 2015 | 164,034 | 75,456 |
| 2016 | 166,551 | 77,362 |
| 2017 | 167,938 | 78,602 |
| 2018 | 169,443 | 80,196 |
| 2019 | 170,169 | 81,442 |
| 2020 | 169,918 | 81,940 |
| 2021 | 168,658 | 81,955 |
| 2022 | 169,247 | 82,973 |
【参照元】住民基本台帳人口および世帯数の推移
浦安市の総人口数は10年間で「微増」と大きな変化がないものの、世帯数は7万3000人から8万2000人と顕著に増加傾向が見られます。
また、「浦安市の概要」によると、今後浦安市の人口は2032年までは増加し、178,000人でピークを迎えると推測されています。
このことから、浦安市のマンションを購入したいと感じている人も増えていると推測できます。
平均売却価格
※国土交通省 土地総合情報システムのデータを基にすむたすマガジンが作成
過去10年間の浦安市のマンション平均売却価格は以上のグラフのようになっています。年によってばらつきはありますが、ここ5年程度は、平均して4000万円を超える価格で売買されているようです。
千葉県全体の平均売却価格（2021年度）は2369万円という数値が出ているため、比較すると浦安市は人気エリアであり、売却価格も高いと言えるでしょう。
総論：基本的には売りやすい
浦安市は世帯数が増えており、エリア自体も人気なので、マンションは高値で売買される傾向があるようです。
しかし、エリアとしての人気があっても、個別の物件が売りやすいかどうかは別問題です。自分の物件の魅力と懸念となるポイントを整理し、うまく販売戦略を組み立てることが、マンション売却を成功させるための鍵だと言えます。
浦安エリアの魅力
浦安市のマンションを購入したいと感じてもらうためには、浦安エリアの魅力を感じてもらうことがファーストステップとなります。
浦安エリアの魅力を3つのポイントでお伝えしていきます。
- 都心へのアクセスが良い
- 出産や子育ての支援が充実している
- ディズニーランドがある
都心へのアクセスが良い
浦安エリアの魅力はなんといっても、都心へのアクセスの良さ。購入希望者にとって、「マンションを購入する＝そこから日々の通勤や通学をしなくてはいけない」ということです。そのため、特に企業が密集している都心へのアクセスは重視している方も少なくありません。
浦安は千葉の中でも特に都心に出やすいエリアです。浦安駅を起点とし、特に通勤や通学で利用する方も多いであろう「東京駅」「品川駅」「新宿駅」「渋谷駅」「銀座駅」「池袋駅」「上野駅」「秋葉原駅」までの電車でのアクセスをまとめました。
東京駅 ：24分
品川駅 ：39分
新宿駅 ：36分
渋谷駅 ：40分
銀座駅 ：24分
池袋駅 ：40分
上野駅 ：27分
秋葉原駅：24分
主要な駅にはどこも1時間以内でアクセスが可能です。しかも、これらの駅であれば浦安駅より乗り換え1回です。そのため、億劫になってしまいがちな長距離通勤も気が楽でしょう。
出産や子育ての支援が充実している
出産や子育ての支援が充実しているのも、浦安市のマンションの魅力です。浦安市民による地域情報サイトでも、出産や子育て支援に力を入れるべく、以下のように記載があります。
浦安市で行っている実際の支援内容をいくつかご紹介します。
産後ケア
産後のお母さんと赤ちゃんの「心身の休養および回復」「親子の愛着形成」を図るために、浦安市では安心して子育てできるよう「産後ケア」の事業が行われています。宿泊型産後ケアと日帰り型産後ケアがあり、市外に住んでいて浦安市に里帰りをする場合にも利用が可能です。
子育て支援チケット
何かとお金のかかる出産に子育て。浦安市では、妊娠すると「子育て支援チケット」という子育てに必要なものを購入する際に使える金券がもらえます（「子育て支援チケット」が使えるかどうかは購入前に確認しましょう）。子育て支援チケットは「こんにちは あかちゃんチケット」と「ファーストアニバーサリーチケット」の2種類があります。それぞれもらえるタイミングは次の通りです。
- こんにちは あかちゃんチケット：出産前後に「子育てケアプラン」を作成した際（5,000円分の金券）
- ファーストアニバーサリーチケット：お子さんの1歳のお誕生日前後に「子育てケアプラン」を作成した際（1万円分の金券）
ディズニーランドがある
浦安市には、老略男女に熱いファン層のいるディズニーランドがあります。「ディズニーランドの食事が好き」「憧れのダンサーさんがいる」など、さまざまな理由で年に何度もディズニーランドに足を運ぶ方も多いでしょう。浦安市に住んでいれば、毎回何かとお金のかかる交通費を大幅にカットできます。
また、ディズニーランドには興味がなくとも、ディズニーランドが浦安市にもたらしている経済効果の恩恵を受けることはできます。
実際に、2017年の浦安市の財政力指標は1.519と全国の市の中でもトップクラス、千葉県内では1位の数値となっています。ディズニーランドのもたらす経済効果も、浦安市の財政力に確かな貢献をしているのは事実でしょう。
浦安エリアの懸念点
浦安エリアは人気がある一方、買主にとってはリスクと捉えられるポイントがあります。
- 液状化のリスク
- 混雑率NO1の東西線
売主もそのポイントをきちんと把握しておき、実態を質問されたときの答えを用意しておきましょう。
液状化のリスク
そもそも液状化とは、地盤が液体状になる現象のことで、地震が発生した際に起こりやすいです。
浦安エリアはもともと埋立地です。そのため、対策工事は進められているものの、液状化のリスクは避けられません。マンションは地面に深く杭を挿して立てられるため被害は出にくいとされています。しかし、道路・水道・ガスなどのインフラへのダメージは避けられないでしょう。さらに、震度6弱の直下地震の発生で、下記のハザードマップで示されている海沿いの赤く表示されている地域は液状化するリスクが高いです。
参照：住みやすいエリアとはいえ、液状化が発生すれば生活へのダメージは回避できないでしょう。購入者にとってこのようなリスクは気になるため、マンションの安全性の高さや避難経路などを明確に説明する必要があります。
混雑率NO１の東西線
「東西線の通勤ラッシュはとにかくものすごい混み具合だ」と耳にしたことがある方は少なくないでしょう。実際に東西線の混雑率は、正真正銘日本一の混雑率を誇っています。
国土交通省の「東京圏における主要区間の混雑率」を調査した資料でも、東西線の「木場→門前仲町」区間の混雑率は199%という数値を叩き出しています。これは、首都圏の主要路線の中でも最も高い混雑率を記録しているのです。
199%の混雑率は実際にどれくらいかと言うと「体がふれあい相当圧迫感があるが、週刊誌程度なら何とか読める」状態と国土交通省は定義づけています。
購入者の方が通勤や通学に電車を利用する場合は、おそらく気になるポイントになるはずです。質問をされたら、日ごろの混雑度合いや「この時間なら空いている」という、住んでいる人ならではの体験談をしてあげましょう。
マンションが売れない理由
マンションがなかなか売れない場合、そこには何かしらの理由があります。仮にどんなに立地が悪い物件でも、きちんと売却活動をしていれば「いつまでも買い手がつかない」ということは考えにくいです。特に、浦安は人気エリアなので、立地以外の要因を潰していくことが重要です。
ここからは、一般的にマンションが売れない場合に考えられる４つの原因について解説します。
- 売出価格が高い
- 内覧対応が疎かになっている
- 不動産会社の実力がない
- 物件に売れにくい理由がある
売出価格が高い
マンションが売れない1つ目の理由は、売出価格が高いことです。
マンションを売却するにあたり、「なるべく高く売却したい」「希望通りの価格で売却がしたい」と感じるのは当たり前のことです。しかし、高額売却にこだわりすぎて、相場価格よりも高い価格を設定してしまうと、マンションが売れない事態になりかねません。
マンションは大きな買い物になるため、よほど気に入った物件ではない限り、売主の希望価格のまま買ってくれる購入者は少ないと考えた方が良いでしょう。希望の価格があったとしても、査定の結果や周囲の競合物件の価格を冷静に受け止め、買主が妥当だと感じる価格を設定しましょう。
内覧対応が疎かになっている
マンションが売れない2つ目の理由は、内覧対応が疎かになっていることです。
マンション売却において、内覧対応は重大な役割を果たします。マンションは大きな買い物であるにもかかわらず、購入希望者が実際にマンションを見られるのは内覧のタイミングのみであることがほとんどです。普段暮らしている人にとっては何でもないことでも、初見であり、かつ購入を決めかねている方にとっては、気になってしまうことも少なくないでしょう。内覧が失敗してしまうケースには、以下のような場合が多いです。
- SUUMOに掲載されていた写真と実際の部屋の状態が違った。（物が多すぎる、部屋が汚れているなど）
- 売主に気を使ってしまい、じっくり見ることができなかった。
このような事態を防ぐためにも、「事前に掃除を徹底しておく」「当日の受け答えはは担当者に任せ、売主は目立たないようにする」など、担当者と対策を練っておきましょう。
不動産会社の実力がない
マンションが売れない3つ目の理由は、不動産会社の実力がないことです。
マンションの売却の要である「集客活動」は基本的に不動産会社側が行うため、売れるか否かは不動産会社次第と言っても過言ではありません。そのため、実力がない不動産会社と契約してしまうと「そもそも内覧予約が入らない」という事態になりかねません。
実力がない不動産会社とは具体的にどのような特徴があるのか、4つのポイントを紹介します。
活動報告の頻度が低い
活動報告の頻度が低い不動産会社は実力がない、もしくは売却活動を怠っている可能性があります。不動産会社の担当者は、一度に複数の案件を抱えていることが普通なので、物件に優先順位をつけ「価格が高い物件の販売活動を優先しよう」と考えることも珍しくありません。
「週に1度はきちんとした報告を送ってくれる」「質問や問い合わせへのレスポンスも早い」という点を重視するようにしましょう。
売主の要望を無視した提案をする
不動産会社の中には、「ノルマ重視」の文化がいまだに残っており、売主の要望を無視した提案を行ってくる場合が少なくありません。また、担当者によっては、単純にヒアリング能力や不動産売買に関する知識が乏しいという場合もあります。このような担当者がついてしまうと、経済的に損をしたり、不用意に売却期間が長引く可能性が高いです。
安易に値下げを提案してくる
ノルマを重視している不動産会社には、「安易に値下げを提案してくる」という特徴があります。
値下げは売却後の手残り金額が減少してしまうので、売主にとってはできるだけ避けたい事態です。
しかし不動産会社にとっては、物件を多少値下げしても、最終的に受け取る仲介手数料には大きな違いがありません。そのため、値下げして、早く売ってしまった方がノルマを達成しやすいと考えている担当者も少なくないでしょう。
もしも、担当者から執拗に値下げを提案されたら、他の不動産会社にセカンドオピニオンを求め、「今の価格が適正かどうか」を判断してもらいましょう。適性価格にも関わらず、値下げを求めてくる不動産会社とは契約を解消することをおすすめします。
両手仲介にこだわっている（囲い込み）
1つの物件の不動産売買取引において、1社の不動産会社が、売主と買主の双方の仲介を行い、その両方から仲介手数料を受領することを両手仲介と言います。
両手仲介は一つの取引で、2倍の手数料を受け取れるので、不動産会社の中には「他社からの買い手の紹介を断ってでも、自社で買い手をみつける」というと呼ばれる悪質な行為をする場合があります。この行為を、不動産業界では「囲い込み」と呼びます。
囲い込みをされてしまうと、物件の問い合わせ数が激減し、売却期間の長期化や、大幅な値下げに繋がりかねません。
物件に売れにくい理由がある
マンションが売れない4つ目の理由は、「物件に売れにくい理由がある」からです。
築年数や劣化具合など、マンションのスペック自体に問題がないかチェックしておきましょう。築年数があまりにも古すぎると仲介売却ではマンションを売れない可能性もあります。
売れないときの対処法
マンションがどうしても売れないとき、どのような対処法を取るべきなのでしょうか。マンションのスペックやどのような売却活動を行っているかにもよりますが、マンションが売れない際に取りたい4つの対処法を紹介していきます。
- 適切な値下げをする
- 内覧対応の要点を抑える
- 不動産会社を変更する
- 買取を検討する
適切な値下げをする
マンションがどうしても売れないときに取るべき1つ目の対処法は、「適切な値下げをする」ことです。
今の売り出し価格が、相場や周辺の競合物件と比べて高い場合は、その水準まで価格を引き下げることをおすすめします。しかし、マンションの値下げは売却後の生活に直結するので、不動産会社とよく相談をしてどれほど値下げするべきか、適切な価格を算出しましょう。
内覧対応の要点を抑える
マンションがどうしても売れないときに取るべき2つ目の対処法は、「内覧対応の要点を抑える」ことです。
浦安の場合は特に、液状化リスクが避けられません。そのため、購入希望者にはその実情を十分に説明すべきでしょう。自分のマンションの周辺で実際に被害があったのか、インフラに障害が出た場合どのように生活するのか、被害があった際の保証や修理はどのようになっているのかなどの情報をしっかり伝えましょう。
物件のマイナスな情報を伝えることは勇気が必要ですが、重要な事項を隠してしまうと売却後に契約不適合責任を問われてしまうため、購入希望者には誠実な対応を心がけましょう。
また、誠実な態度を取った方が購入希望者からの印象も良くなり、「この人とだったら取引しても大丈夫そう」と思ってもらえるでしょう。
不動産会社を変更する
マンションがどうしても売れないときに取るべき3つ目の対処法は、「不動産会社を変更する」ことです。
マンション売却をする際には、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約は3ヵ月更新で、更新するか否かは売主が決められます。そのため、あまりにもマンションが売れないようであれば不動産会社を変更しても良いかもしれません。また、契約期間中であっても、事情を説明すれば、契約を解除できるでしょう。
買取を検討する
マンションがどうしても売れないときに取るべき4つ目の対処法は、「買取を検討する」ことです。
マンションのスペックの問題で売却ができない場合、思い切って仲介売却を諦めて買取を検討してみても良いかもしれません。買取は個人ではなく不動産会社に直接物件を売却する方法です。売却価格は相場の7～8割ほどに落ち込んでしまいますが、どんな物件でもほぼ確実にマンションを売れるというメリットがあります。
また、通常の売却では必ず必要な仲介手数料が無料になるというのもうれしいポイントです。買取を検討する際は、必ず自社で直接買取をしている不動産会社に直接査定を申し込むようにしましょう。「仲介会社が買取会社を紹介する」というケースだと、買取を利用しているのに、仲介会社に手数料を払う必要があるからです。
まとめ
いかがでしたでしょうか？浦安は基本的には人気エリアであるため、マンションを高値で売却できる可能性は高いといえるでしょう。しかし、時期や物件の特徴によっては、「なかなか売れない」と売却に苦戦することも十分に考えられます。
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引用：https://sumitai.ne.jp/urayasu/2015-02-21/1959.html