マンション買い替えのリスクをケースごとに解説!リスクヘッジをしよう

マンション売却

【買い替えのリスク1】マンションを先に購入する場合


新しいマンションを先に購入し、引越し後に今住んでいるマンションを売ることを「後売り」といいます。
では、後売りにはどのようなリスクがあるのでしょうか。

  • 資金計画を立てづらい
  • ダブルローンのリスクが大きい

今住んでいるマンションがいくらで売れるのかは、実際に売却が決まるまでわかりません。
仲介で高く売れることもあれば、いつまでも売れずに、買取で安く売らざるを得ないこともあるでしょう。

また、後売りの場合はダブルローン(新旧2つのマンションのローンが重複すること)のリスクが大きいです。
よほど貯金をしていて、今住んでいるマンションのローンを先に返済できるなら別ですが、難しい場合が多いでしょう。
今住んでいるマンションのローンに、買い替え先のマンションのローンが加われば、毎月のローンはほぼ2倍です。

【買い替えのリスク2】マンションを先に売却する場合


今住んでいるマンションを先に売り、買い替え先のマンションを後から購入することを「先売り」といいます。
では、先売りにはどのようなリスクがあるのでしょうか。

  • 仮住まいが必要
  • 引越し費用が2倍
  • 買い替えへの焦りが生まれる

今住んでいるマンションを売ってから、買い替え先のマンションを探す場合、買い替えの合間に使う「仮住まい」は必須です。
毎月の家賃は当然として、敷金・礼金のような「割高な初期費用」もかかります。当然、引越し回数が増える分、引越し費用も2倍です。

実家を使わせてもらえる場合でも、引越し費用は2倍なうえ、精神的な負担を強いられるかもしれません。
仮住まいにしろ実家にしろ、「早く買い替え先を見つけなくては!」と焦った結果、マンションの購入に失敗するリスクもあります。

マンション買い替えのリスクを減らすために


マンション買い替えには、先売りにしても後売りにしても、リスクが伴います。
リスクをゼロにすることは不可能ですが、リスクを減らすことは可能です。

  • 買い替え時期は?
  • 購入と売却、どちらが先?
  • 資金・返済計画の立て方は?

次からは、特に「経済的リスク」を減らすための方法を、3つのポイントに絞ってお伝えします。

買い替えの時期は?


「買い替えが必要になる」ということは、「ライフスタイルが変化し、住まいを変える必要が出てきた」ということ。
買い替えようと思ったタイミングが、ベストなタイミングともいえます。

しかし、買い替え時期を選べるなら、リスクを軽減することも可能です。
今のマンションが、「築5年」もしくは「所有10年」に近いのであれば、リスクヘッジのためにもう少し所有するのもいいでしょう。

築5年を境に、売却時の税金が2倍近く変わります。
所有10年を過ぎると、売却時にかかる税率が6%近く軽減されます。

ただし、築5年は「売却相場が大きく変わる境目」です。
いずれにしても、地区年数が古くなるほど、売却相場も低くなっていきます。

売却時期の早くするか・遅くするかの判断は、非常に難しいです。
物件ごとにベストな方法は異なるので、業者とよく相談しながら、自分でも知識をつけていきましょう。

購入と売却、どちらが先?


購入と売却、どちらを先にした方がリスクが少ないのかも、ケースによって変わります。
ただ、「売却が先」の方が、経済的なリスクを軽減できるでしょう。

「購入が先」の場合、買い替え前の住宅ローンが残っている限り、新しいマンションとのダブルローンになります。
今住んでいるマンションがいつ売れるかわからない中、ローンを2重で組むのは、リスクでしかありません。

「売却が先」の場合でも、仮住まいの家賃や敷金・礼金はかかります。
とはいえ、あくまで一時的なものであり、買い替えが済めば負担も少なくなります。

長期的に見れば、「売却が先」の方が低リスクです。

資金・返済計画の立て方は?


資金計画や返済計画をしっかり立てないと、買い替えに伴うリスクは大きくなるでしょう。
生活が苦しくなるばかりか、せっかく買い替えたマンションを、任意売却や競売で手放さざるを得なくなることもあります。

なるべく「今住んでいるマンションの売却を先にする」ことで、資金計画は立てやすくなります。
マンションの売却価格が明確にわかり、売却益でローンや生活費をどの程度まかなえるか、ハッキリするからです。

「購入が先」の場合も、せめて査定だけは、複数業者から取りましょう。
仲介でいくらなのかはもちろん、売れ残った場合、買取でいくらになるのかも把握しておくべきです。
一括査定サイトやWebから査定できるサービスを使えば、査定にかかる時間と労力も節約できます。

最後に、買い替えに伴い発生する税金と、節税に役立つ控除についても把握しておきましょう。
売却価格や利用する控除によっては、購入にかかる「不動産取得税」が0円になることもあります。

一括査定サービスの使い方、マンションをなるべく高く売るためのコツは、こちらの記事が参考になります。

マンションの買い替えにかかる税金と控除については、こちらをぜひお読みください。
税金や控除といった「難しそうな話」を、わかりやすく解説。控除の計算方法も、例題付きで説明しています。

マンションの買い替えリスクを減らすために、きちんと査定しよう


マンションの買い替えには、どうしてもリスクが伴います。
だからこそ、「売却するマンションの査定」は、きちんと行ってください。

先売りでも後売りでも、今住んでいるマンションが高く売れるほど、経済的なリスクは小さくなります。
マンションを高く売るには、複数の業者から査定を取りましょう。
多くの業者から査定をしてもらえば、今住んでいるマンションの客観的で正確な価値がわかります。

査定がまだの方は、一括査定サイトと一緒に、最短1時間で査定ができる「すむたす買取」も使ってみてください。
「すむたす買取」は、Webから5つの項目を入力するだけで、マンションの買取価格がわかるサービス。
膨大な「マンションの売買データ」に基づき、適正価格を導き出します。

査定価格が気に入ったら、最短2日で売却することも可能。
売却しない場合でも、営業の電話がかかることもなく、安心して利用できます。

買い替えのリスクを減らすためにも、少しでも多くの業者から査定を取り、今のマンションを高く売りましょう。

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